《物管条例》：业主依法享有物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权

　　设备层是指专用于布置机电等设备的楼层，层高不超过2.2米（包括2.2米）都不计算建筑面积。近年来，一些高层住宅的建筑中，都设计了这样的设备层。但是一些开发商或者物业公司却将这些不计算建筑面积、原本属于全体业主所有或者使用的设备层用来出租或者出售，损害了业主的利益，并引来较多争议。近日，我市龙腾大厦的86名业主就该大厦设备层被其开发商擅自出租牟利，将开发商温州市城乡房地产实业有限公司告上了法庭。在此前，乐清市人民法院判决撤销该市房管局颁发给一房开设备层的房屋所有权证。

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　　柳川大厦业主赢官司

　　去年，乐清市柳市镇柳川大厦就曾发生过设备层纠纷案例。4名业主将乐清市房产管理局告上了法庭。作为柳川大厦的开发商，乐清市柳川房地产有限公司在向乐清市房产管理局申请房产所有权证时，擅自改变了大厦的建筑设计，将各业主共有的管道设备层部分通道堵死，装上门锁，改造了柳川大厦文昌阁BM301室，面积为165.17平方米，并以自己的名义向乐清市房产管理局申请登记，并获得房屋所有权证。

　　原告业主认为，被告方作为房产行政主管部门，不顾业主利益和房产性质，对设备层改造的文昌阁BM301室颁发产权证，导致业主对物业管理活动无法开展，特别是对设备层中共用设施设备的维护和维修无法进行，妨碍了业主的正常生活，侵犯了业主的合法权益，要求法院依法撤销文昌阁BM301室的产权。

　　经过审理，乐清市人民法院认为，设备层设施设备是为整幢大厦全体业主共同所有、共同使用，且该设备层不占容积率，其建筑面积不计算在该项目建筑面积之内。最后判决撤销乐清市房产管理局颁发给乐清市柳川房地产有限公司BM301室的房屋所有权证。

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　　纠纷争议较为普遍

　　虽然设备层不计算建筑面积和容积率，不算入公摊面积，给业主购房不会造成影响，但是就其功能来说，如果被开发商或者物业管理公司用作其他途径，势必会影响到业主正常的居住生活。

　　据浙南律师事务所律师尹航介绍，目前我市一些高层住宅中的设备层被开发商或物业管理公司挪作他用的情况比较普遍。常见的挪用为：将设备层进行改造，用作开发商或者物业管理公司的办公用房；将设备层出租，谋取利益，但其收益又不归全体业主所有，例如上述案例中，龙腾大厦开发商就从2005年3月开始，将其大楼三、四层之间的设备层其中约500平方米对外出租牟利。

　　尹航认为，对于高层建筑的设备层的管理和使用权，法律法规都有着明确的规定。《物业管理条例》第二十七条规定，业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。第五十条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。《物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，承担义务。

　　所以，任何全体业主之外的单位或个体都无法享受设备层的管理和使用权。

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　　不妨改为公共休闲区

　　设备层作为建筑中的配套设施用房，是用作水电热功能的局部层次。根据有关规定，是不计算建筑面积的，也无法拥有产权证书，不属于商业性质的营业用房。一些开发商和物业管理公司将设备层改造后用于自用或者出租、出售都是违反相关规定的。

　　那么，对于设备层多余的面积，在不影响水电热功能的正常运行下，该如何利用呢？记者也对部分楼盘的设备层进行了了解。据温州联华物业管理有限公司国正大厦管理处相关负责人介绍，处在市区大南门的国正大厦设备层，目前已设置了供该大厦全体业主文化娱乐和健身的场所，同时还设置了楼层花坛。与上述龙腾大厦仅百米距离的盛泰大厦，目前该大厦的设备层由该物业管理公司统一管理。

　　尹航认为，既然设备层不具备营业房性质，如果空置又显得浪费，不如将其改造成有利于全体业主居住生活的场所，比如设置健身房、会议室或者业主活动室都是不错的选择。

　　商报记者 海涛