炎炎夏日正是楼市销售的传统淡季，众多新盘逆市销售成绩不一，行情逐现分化。近日，记者以购房者身份，对目前市区在售的新盘进行了摸底调查，发现，针对处于淡静期的楼市，一些新盘开发商亮出了“大价差”、“送车位”、“内部价”等营销策略。
　　一房一价，同一楼盘房源价差达70%

　　在温州城东某一热销小户型楼盘售楼处，记者发现该楼盘为应对销售淡季，不仅推出不少颇具性价比的优惠政策，而且在较为敏感的房源定价上也动起了脑筋，其中同幢同朝向不同楼层房源差价竟然达到了近4000元/平方米，有不少在场的看房者当场表示，与宣称的均价相比，该楼盘的不少房源显得性价比十足。

　　自从7月１日我市商品房销售开始全面实行一户一价以来，传统意义的均价概念在近期几个新开楼盘上已经发生明显变化。在同一楼盘，均价已不能代表部分房源的真实价格，如近期开盘的一个小户型楼盘，共由６幢建筑组成，其中3幢临河，景观较好，3幢临路，环境较为一般，在定价上，东边临河房源售价起价约为1万元／平方米，最高则近1.6万元/平方米，而临路的房源单价最低的报价为9500元／平方米，同一楼盘房源价差最大竟达到7000元／平方米，幅度约73℅，大幅度的落差更衬托了部分房源的性价比。

　　那么这种大差价销售策略到底有没有收到效果呢？在该小户型楼盘开盘后记者发现了这样一个有趣的情况：透明售房网的相关记录显示，该楼盘低于均价的房源在开盘当天就销售一空，一些通常情况下消费者不是很喜欢的二、三层西边套房源也因低价而销售火爆，不少楼层适中，套型较好的房源反而因价格相对较高处于待售状态。而在该楼盘售楼处现场，记者也听到一位购房者袒露的心声：目前房价走势不甚明朗，购买同一楼盘中的低价房源，尤其是性价比较高的房源可以应对以后的市场调整。

　　高开低走，内部价比公开价更诱人

　　在楼市的淡静期中，相对合理的定价并辅以有效的营销措施带动了不少楼盘的销售量。以今年五月某一高档公寓开盘价为例，在两万多的均价里不仅包含了舒适大户型及精装修和高品质物业服务，还额外推出了买房送车位等促销措施。具体包括普通户型送一个车位，豪华户型送两个车位，此番促销措施赢得了市场认可，该楼盘也取得了不俗的销售业绩。

　　但也有小部分楼盘，定价并没有根据市场形势的变化做出调整，因而形成了暂时滞销。在新城某新盘的售楼处， 记者通过与销售人员长时间交谈之后，该销售人员最后暗示，真心想买的话，内部价（熟人折扣）最低可以做到9折，而记者随后通过其它途径了解到，该楼盘极个别房源最低甚至做到了8.5折，不过，销售人员也坦言，因楼盘开盘价过高，目前的“内部价”也仅是权宜之计，房开正准备重新包装定价上市。

　　新盘定价迷人眼，购房者下单前要做足功课

　　从记者实地调查到的一些例子可以看出，随着楼市调整的深入，不少逆市开盘的项目为应对冷市也推出了很多销售策略，以往房开对照周边二手房轻率定价的策略已经比较罕见，而近期卖得比较火的几个新盘，往往定价较为合理，受到购房者的认可。

　　有业内人士分析，在这个日趋理性的房地产市场，新盘选择淡季逆市开盘，如果其品质、物业配套方面都没有特色，加之定价过高，消费者就会认为该楼盘性价比过低，进而影响销售。而一部分开发商采取各种营销措施，甚至牺牲一部分利润提高性价比，其销售表现就相对会好很多。

　　“随着消费者购房渐趋理性，以及楼市弱市格局不变，接下来再推新盘如果想获得市场的认可，真的要花些心思了”，一位房开工作人员这样表示。

　　业内人士认为，从消费者的角度来看，大差别定价以及内部价等销售策略，形成了有效的心理价差，对很多住房刚性需求者而言还是很有诱惑力的。当然，业内人士也提醒，面对中意的新盘房源，在下单前不妨做足功课，多了解楼盘的房源信息，比如套型、楼层、朝向等等，还可以到楼盘周边了解二手房价格信息，以作横向比较。

　　文/徐奇