姜剑

　　财政部和央行最新出台的刺激楼市新政引起了各方关注。记者注意到，此次出台的新政，其目的在于降低购房门槛，满足群众改善住房的需求，保障民生，因此政策多是针对普通自住房特别是90平方米以下的住房。那么非普通住宅市场是否在此次政策调整中受益呢？在政策向中小户型普通住宅倾斜的大背景下，以中高档房为主的非普通住宅前景如何？

　　政府支持普通自住房消费

　　根据我市的相关规定，衡量“普通”与“非普通”住宅的标准，其一是以144平方米为界限，144平方米以下的为普通住宅；另一个重要标准是房子实际成交价格，要在同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以内为普通住宅，超过这一标准则为非普通住宅。

　　在这一揽子新政策中，除对个人销售或购买住房暂免征收印花税、土地增值税和公积金贷款利率下调外，其余政策均针对普通自住房。如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%等。央行还规定，金融机构对套型建筑面积等是否系普通住房要区别对待。对首次购买普通住宅可按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房，金融机构适当予以提高。

　　对此，天浩置业总经理王珍楠表示，可以看出，政府支持普通住房消费的态度非常明确，强调了住房保障问题，体现了对民生的关照。而以中高档房为主的非普通住宅尚未在政策大力扶持的范围之内。目前温州中高档房市场本来就不景气，在政策向中小户型倾斜的大背景下，可能会面临新的压力。

　　中高档房面临销售困境

　　记者了解到，今年以来，温州中高档商品住宅的成交整体陷入低迷。从今年开盘的几个楼盘来看，以中梁棕榈湾、广汇景园、丁香园等为代表的90平方米中小户型首日销售率都在80%以上，在弱市中依然受到追捧。而不少中高档新盘则明显出现滞销的情况。根据市房管局网上售房系统数据显示，平均套型在150平方米左右、单价在2万元左右的青青家园，从7月份开盘至今，销售率只有20%。中梁银座虽然开盘几个月来总销售率已经超70%，在近期一手盘中算是销售不错，但也没有重现当年新盘入市首日即被一抢而空的局面，而是进入了“持久战”阶段。记者还随机走访了市区的几家高档楼盘的售楼中心，发现前来咨询的购房者很少，售楼中心较为冷清。

　　海螺置业工作人员说：“今年二手房市场总体成交量较去年有明显下降，其中，价位在15000元/平方米以上的高档商品住宅最为明显。由于这部分购房人群多属于改善性需求，在市场低迷的情况下观望情绪更加浓厚。”

　　新政如何影响

　　中高档房市场

　　有业内人士担心新政对中小户型普通住宅的倾斜，可能会影响消费者购房决策，进一步分流中高档房产的客户群，从而导致这一市场雪上加霜，对中高档房产的未来前景表示忧虑。对此也有人提出不同意见。

　　好望角房产策划机构总经理杨永晨认为新政的实施反而有利中高档房销售。他说，政策通过降低住房交易税费、降低公积金贷款利率等措施，来减少居民购房成本，活跃市场、刺激消费，促使刚性需求释放为有效需求，此举有望带动整个房地产交易量的回暖，这里自然也包括中高档房市场，从这个意义上来说对其是有益的。

　　中梁置业陈总也认为，中高档房市场有自己相对稳定的客户群体，不会受到很大影响。不同阶层的购房者有各自的购房需求，他们在购房时一般只会在自己适合的层次选择，而不会同时考虑中小户型房源和大户型房源。高端购房者普遍对居住的舒适度、生活品质有一定的要求，因此即使普通住宅有更多的政策倾斜，也不会吸引其注意力和改变其购买行为。市场如何主要还是看购房者的信心问题。

　　浦发银行个贷部戴经理表示，一般来说购买非普通住宅的客户，购买力强，对价格、税费的敏感度相对较低。但是银行在房贷上区别对待的程度还是有可能会影响客户的购房决定。

　　他说，央行此次规定“对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高”。这个“提高”的具体标准尚未明确。因此，温州中高档房市场未来是否能走出低迷，一要看市场整体形势，二要看接下来各家银行出台的相关细则和执行情况，是否为中高档房产发展提供较为宽松的环境。